Jak jsme v Mnetěši nakupovali hospodu a odvolávali místostarostku - II. část
pokračování příspěvku ze 14.5.2017
Co bychom při nákupu hospody udělali jinak
Položme si jednoduchou otázku - kdybychom kupovali hospodu my (myšleno každý občan obce za účelem jejího provozování) jakou strategii bychom volili? Jaké klíčové věci bychom si ohlídali? Posouzení necháme na každém z vás.
Co bychom při nákupu hospody udělali jinak my jako sdružení:
V podstatě bychom se chovali jako zodpovědný investor a provedli komplexní audit (tzv. due diligence) pořizované nemovitosti. Tato činnost se skládá z dílčích podkapitol: právní, daňové, tržní, finanční, technické, manažerské a ekologické. A na úrovni obecního rozhodování by mělo být naprosto automatickým procesem.
Prakticky a jednoduše řečeno - před hlasováním o podobném projektu bychom zvážili v dostatečném čase veškeré aspekty, tzn.:
1) prozkoumali bychom všechny majetkoprávní vztahy, věcná břemena, kolaudaci, ale také vztahy s vlastníky sousedních nemovitostí, daňové závazky
2) prověřili bychom všechny legislativní podmínky k jejímu provozování (živnostenské oprávnění a revize - topení, plyn, elektřina, hasiči, hygiena atd.)
3) na objektu hospody se neudělaly žádné podstatné změny už dlouhou dobu, takže významnou položku by tvořil audit technického stavu objektu, tedy např.: posouzení projektové dokumentace objektu, posouzení pozemků a podloží, posouzení stavu všech konstrukčních prvků, statické posouzení, posouzení stavu technického zařízení objektu, posouzení stavu rozvodů inženýrských sítí, požární posouzení, posouzení rozsahu a kvality prováděné preventivní údržby
4) nechali bychom zpracovat nejméně 2 tržní ocenění veškerého majetku (znalecké posudky), které bychom porovnali s tržní situací prodeje podobných objektů v regionu
5) sestavili bychom projekt a ekonomickou rozvahu (kdo a za jakých podmínek může hospodu provozovat). Pokud vydělíme kupní cenu reálným ročním výnosem, tak víme, že návratnost investice zasáhne ještě významnou část života našich dětí (pokud tedy za 10 - 15 let budou naše děti podobnou formu zábavy vyhledávat).
Na základě podrobné analýzy těchto údajů by bylo možné vypočítat budoucí náklady na rekonstrukci, opravy, údržbu a provozování objektu.
Teprve po shrnutí a vyhodnocení výsledků komplexního auditu je také možné diskutovat o smysluplnosti pořizovací ceny, o rentabilitě a ekonomických podmínkách dalšího provozování hospody.
Úplně zbytečný spěch, ve kterém zastupitelé rozhodovali o nákupu hospody, v podstatě neumožnil výše uvedené úkony v potřebné kvalitě a rozsahu realizovat. Ze způsobu provedeného nákupu vyplývá, že zde spíše převažovala snaha se této proceduře co nejvíce vyhnout. V Mnetěši, v tomto případě, práci s čísly a fakty nahradila manipulace a hospodské řeči. Základní parametry transakce (pořizovací cena vs. následný pronájem) zjevně vylučují jakoukoliv rozumnou návratnost realizované investice.
Zastupitelům muselo být zřejmé, že taková velká investiční akce zatíží nejen rozpočet obce, ale stává se dlouhodobým závazkem, který by však měl mít jasnou koncepci. Toto rozhodnutí by nemělo vycházet jen z "momentální potřeby", ale především by mělo být organickou součástí celkové strategie rozvoje obce.
Proto by nás zajímaly další konkrétní plány, které má obec s nově nabytým majetkem, abychom se nestali svědky podobného scénáře, k jakému došlo při koupi nemovitosti (statku) u Koubů. Rádi bychom proto zastupitele vyzvali k představení komplexního plánu rozvoje a údržby nemovitého majetku obce, nákladů na jeho revitalizaci a také propočet návratnosti investic.
Pokračování příště...